宏觀調控政策讓房地產行業陷入漫漫寒冬,但土地一級開發卻沒有感受到絲毫的寒意,“賣地”這個一本萬利的買賣,正催生著土地一級開發商如雨后春筍般涌現。
宏觀調控政策讓房地產行業陷入漫漫寒冬,但土地一級開發卻沒有感受到絲毫的寒意,“賣地”這個一本萬利的買賣,正催生著土地一級開發商如雨后春筍般涌現。但同時,土地一級開發面臨著一系列的風險,究竟有哪些風險?又要如何規避風險呢?跟金土地小編一起來看看吧!
一、土地一級開發主要面臨的風險
開發投入超出專業機構評估確定的基準地價:拆遷成本可能超過專業機構評估確定的基準地價,而超出部分的熟地不能入市交易。
長期占用大量資金:對于只是用于儲備的土地,經土地儲備中心驗收后,由其用自有資金償付給開發商,欠款風險加大。如果拆遷工作不順利,也會推遲整個項目的完工時間。
政府違約行為的風險:在土地一級開發過程中,地方政府的強勢地位是絕對的。雖然開發企業可以通過多種法律文件進行約束,從而與政府方面的利益緊密捆綁,但仍不能消除地方政府違約發生的風險。
政策風險:與土地二級市場的‚招、拍、掛?及房地產開發而言,土地一級開發的政策不全面,全國性的政策規定比較原則,操作性不強。在地方政府層面,其政策風險因素主要為省、市根據地方情況而改變有關土地利用政策。
二、金土地小編建議采取以下應對策略
(1)優化運作流程,提升管理能力,有效控制成本
一級開發企業在土地整治和儲備過程中,涉及到征地、拆遷、基建、土地出讓等諸多環節,同時,一級開發又是一個綜合性系統性工程,涉及眾多和政府對口以及和外部合作單位談判的環節,因此,優化運作流程、提升管理能力對一級開發企業的成本控制有著重要作用。
(2)加強規劃能力、挖掘區域潛在的價值
土地一級開發的價值要素中最重要是規劃。土地的特征使其一旦開發,短期內不可能復原,而規劃的優劣對區域功能的實現具有決定性的作用,區域功能又對區域價值有根本性的影響。
(3)把握行業波動周期,控制開發節奏
在把握行業波動周期方面,既要充分考慮整體宏觀經濟、行業形勢和區域經濟等因素,也要充分考慮政策因素。這就需要企業有敏銳的市場觸覺,并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性,做到根據市場需求來控制開發節奏,從而提升區域土地價值。
三、總結
金土地小編認為,盡管土地一級開發面臨著許多風險,但其市場的黃金期已經到來,它不僅會成為企業的重要利潤來源,也會成為企業拓展房地產市場的基礎和前提。以上就是金土地小編對于土地一級開發市場的一些思考,不當之處請各位批評指正!
【參考文獻】百度文庫《土地一級開發整理市場粗淺的理解》
未來持續更多的土地消息,金土地陪您持續關注。
請支持獨立網站,轉載注明出處。www.kingland119.com
2016年7月