農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的現(xiàn)象在我國(guó)農(nóng)村廣泛存在,但是根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定,這是國(guó)家嚴(yán)格限制的行為。金土地的法律顧問告訴小編,在法院審判實(shí)踐中,私自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認(rèn)定為無效行為。
農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的現(xiàn)象在我國(guó)農(nóng)村廣泛存在,但是根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定,這是國(guó)家嚴(yán)格限制的行為。金土地的法律顧問告訴小編,在法院審判實(shí)踐中,私自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認(rèn)定為無效行為。
《土地管理法》第四十三條規(guī)定,任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;但是,興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的,或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。
由上可知,任何單位或個(gè)人進(jìn)行建設(shè),如果不符合規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格,則必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。在現(xiàn)實(shí)中,普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會(huì)簽署土地租用協(xié)議的操作方式,小編認(rèn)為這一做法并不妥當(dāng),因?yàn)樗阶猿鲎饧w土地的行為會(huì)被法院認(rèn)定為無效行為,簽訂的土地租賃合同也會(huì)成為無效合同。
確實(shí)有特殊情況需要租用集體土地的,也必須先征用并轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,再按照下列程序辦理租用手續(xù):
(1)和土地管理部門簽訂租賃合同,應(yīng)該就租賃地塊的狀況、規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限、以及支付等事項(xiàng)做出明確約定;
(2)簽署租賃合同后,要按規(guī)定向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù);
(3)租賃土地使用權(quán)經(jīng)登記后,承租人可以拿到有關(guān)部門頒發(fā)的注明“土地租賃”的房地產(chǎn)權(quán)證書。土地租賃年限屆滿后,租賃土地使用權(quán)終止。
除此之外,企業(yè)可以通過股轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得集體建設(shè)用地的使用權(quán)。但是這種方式比較麻煩,企業(yè)會(huì)面臨行業(yè)轉(zhuǎn)化、債權(quán)債務(wù)重組等一系列問題。其次,企業(yè)還可以租賃集體建設(shè)用地上已有的房屋來取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地。這種方式相比前者,取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的方式較為簡(jiǎn)單,也容易操作,但需要注意前提條件是,已有的建設(shè)用地及地上房屋,是通過合法的審批手續(xù)取得的。
金土地小編認(rèn)為,對(duì)于簽訂集體土地合同取得企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地,還是需要謹(jǐn)慎對(duì)待并且盡量避免相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)。
【參考資料】易建房《集體土地出租存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)?》
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2016年10月