據(jù)2012年1月18日《新京報(bào)》報(bào)道,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2011年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4.10億平方米,比上年增長(zhǎng)2.6%;2011年全國(guó)土地成交價(jià)款8049億元,下降1.9%。
中國(guó)政府正在盡全力調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),為何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積卻增長(zhǎng)了呢?其實(shí)原因非常簡(jiǎn)單,這就是在中央確保保障性住房建設(shè)的指令下,大量建設(shè)用地被保障性住房占用。另外,國(guó)家進(jìn)行的此番房地產(chǎn)調(diào)整,主要是針對(duì)住宅市場(chǎng),而商業(yè)地產(chǎn)等卻贏得了更大的發(fā)展空間。
在土地購置總面積增長(zhǎng)的前提下,總成交價(jià)款卻下降,這表明2011年土地的平均購置價(jià)格同比下降。
事實(shí)上,這是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的必然結(jié)果。換言之,中國(guó)土地財(cái)政生存的空間將會(huì)越來越小。
誠(chéng)然,當(dāng)下不少地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴性還很強(qiáng),即包括醫(yī)療、教育和保障性住房建設(shè)等多方面所需的大量資金,都與土地財(cái)政密不可分。但是,中國(guó)依賴土地財(cái)政這種飲鳩止渴、寅吃卯糧的發(fā)展路子,已經(jīng)快走到盡頭了。
首先,基于多方面的考慮,有利于確保土地財(cái)政收入、樓市升溫等之類的舊政,已經(jīng)被促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸之新政取代了。
多年來,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)社會(huì)發(fā)展所做的貢獻(xiàn)是有目共睹的,因此,才會(huì)有諸如2008年的救市等之類的國(guó)家大力扶持。但是,由于諸多方面的因素,導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展也愈來愈畸形。這不但扭曲了中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),嚴(yán)重影響了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體健康發(fā)展,而且異化了中國(guó)社會(huì)的倫理道德,并讓中國(guó)億萬老百姓苦不堪言。與此同時(shí),還造成了很多社會(huì)不穩(wěn)定因素。
故而,在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢,而中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也同樣面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的大背景下,中央審時(shí)度勢(shì),義無反顧地強(qiáng)力推行房地產(chǎn)調(diào)控,且在2011年12月12日至14日舉行的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上更是明確提出:要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸,加快普通商品住房建設(shè),擴(kuò)大有效供給,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。這與以往的堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲,切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題;之類的表述,顯然是不同的。而中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的定位,事實(shí)上跟2011年11月6日溫家寶總理所講的中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策,調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受,也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施,決不可有絲毫動(dòng)搖,我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。是一脈相承的。
簡(jiǎn)言之,中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有了新的定位。也就是說,諸如2008年救市之類的有利于確保土地財(cái)政收入、樓市升溫等的舊政,已經(jīng)被促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸之新政取代了。如果有關(guān)地方政府的決策者依然不肯隨之調(diào)整發(fā)展思路,那么其后果是可想而知的。
其次,地方政府客觀上對(duì)土地財(cái)政的依賴性正在減弱。
2011年,在中國(guó)樓市普遍不景氣的前提下,個(gè)別地方政府推出了一些試圖促進(jìn)商品房交易回暖的舉措。但是,誰也無法阻擋全國(guó)性商品房降價(jià)潮的形成和蔓延。在此背景下,資金鏈日益緊張的房地產(chǎn)開發(fā)商,很難或者無法購買土地。如此,地方政府即使想多賣地,想一如既往地讓土地財(cái)政不斷膨脹,也不會(huì)有多少房地產(chǎn)開發(fā)商去買帳。當(dāng)下,一些地方出現(xiàn)的土地底價(jià)成交現(xiàn)象,其實(shí)也說明地方政府依靠土地財(cái)政的日子不好過了。何況,有的地方政府已經(jīng)主動(dòng)調(diào)整發(fā)展思路,而逐步擺脫土地財(cái)政的困擾了。
譬如,據(jù)2012年1月14日《新京報(bào)》報(bào)道,財(cái)政預(yù)算報(bào)告和相關(guān)材料顯示,2011年,北京市土地收入完成1233.68億元,完成年初預(yù)算1600億元的77.1%。根據(jù)2012年預(yù)算安排,按照國(guó)土局的估算,土地收入全年預(yù)計(jì)為900億元。而依照北京市財(cái)政局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人韓杰的解釋,2011年北京市土地收入比2010年同比已經(jīng)下降了6.5%。
由此可見,無論北京市政府是出于何種考量,但其客觀上對(duì)土地財(cái)政的依賴性正在減弱。
其實(shí),這種情況不僅僅存在于北京。譬如,日前美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的統(tǒng)計(jì)表明,2011年上海、廣州的土地出讓金額分別為994.71億元、307.36億元,同比分別下跌35.91%、21.80%。
當(dāng)然,也有土地出讓金額出現(xiàn)上漲的。譬如2011年深圳土地出讓金額191.81億元,同比上漲23.51%,但這樣的情況在全國(guó)范圍內(nèi)少之又少。
概而言之,中國(guó)大部分地方政府客觀上對(duì)土地財(cái)政的依賴性正在減弱。
再者,地方政府繼續(xù)硬撐土地財(cái)政,不但影響房地產(chǎn)調(diào)控成效,而且會(huì)弱化中央權(quán)威,并失信于民。
就中國(guó)現(xiàn)實(shí)而言,土地財(cái)政的確是一塊肥肉,因?yàn)槠洳坏梢怨裕疫€可以滿足某些人、某些部門的“私欲”。
但是,土地財(cái)政的存在及其異常膨脹,客觀上都維系著高房?jī)r(jià)。換言之,土地財(cái)政跟中央促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸之新政格格不入。也就是說,土地財(cái)政的強(qiáng)勢(shì)和膨脹,必然會(huì)影響中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)政策的推行。如此,不但影響房地產(chǎn)調(diào)控成效,而且會(huì)弱化中央權(quán)威,并失信于民。
誠(chéng)然,作為土地財(cái)政核心內(nèi)容、重要支撐點(diǎn)的地價(jià),是房地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)買的結(jié)果。但事實(shí)求是地講,招拍掛中的土地底價(jià)卻是政府部門擬定的。而現(xiàn)實(shí)是,政府部門給出的土地底價(jià)往往都很高。結(jié)果,包括房地產(chǎn)開發(fā)商、商用專家等既得利益者在內(nèi)的群體,就據(jù)此攻擊地方政府系高房?jī)r(jià)的元兇。作為地方政府及其有關(guān)決策者,確實(shí)有些冤枉,因?yàn)橥恋刎?cái)政不僅有利于地方教育、醫(yī)療、保障性住房建設(shè)等諸多方面資金問題的解決,且支持了中央財(cái)政,而高房?jī)r(jià)更是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作的結(jié)果。
但是,普通民眾看到的多是土地財(cái)政中生發(fā)出來的眾多腐敗問題,以及土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的催漲作用。這其實(shí)就是筆者在2011年1月17日發(fā)表于中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)的題為《將地價(jià)抬升歸罪于政府是開發(fā)商的自作聰明》時(shí)評(píng)文章中所講的我們不可否認(rèn)招牌掛制度本身也有其缺陷。
綜上所述,筆者認(rèn)為地方政府理當(dāng)順應(yīng)大勢(shì),加快弱化土地財(cái)政的步伐。至于如此以來造成的資金缺失等問題,則可以通過其它方式予以彌補(bǔ)。北京、上海、廣州等地方可以弱化土地財(cái)政,別的地方為何就不行呢?何況,從前全國(guó)各地都沒有土地財(cái)政時(shí),不也照樣在發(fā)展?還有,房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性地位,其實(shí)已經(jīng)動(dòng)搖,而房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)到了末日。對(duì)此,有關(guān)地方政府及其決策者都該有清醒的認(rèn)識(shí)。